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正文:第7章：劝解1
海城市东方集团公司总经理办公室，尚东在窗前看着外面乱飞的雪花。
今天一上班，他就召开了集团公司董事会议。其他六名公司董事参加了会议，监事会主席也列席了会议，会议的主要议题有两个，一个是探讨一下在新的一年里，公司的主要经营思路，另一个是关于参加竞买06A—88号土地的问题。在会上，大家对他确定的今年的经营思路没有多大意见，而对是否参加竞买06A—88号土地却有不同意见。
A—88号土地位于海城市北，面积为86亩，原为工业用地，因企业效益不好，破产拍卖，海城市国土资源局以海土资告字[2006]06号文件，元月八日在《海城日报》第三版上发表了拍卖公告。公告拍卖底价为2600万元，土地用途为商住，容积率为1.2，要求参竞者必须于2006年2月6日前，携带有关资料报名，并交纳2000万元的竞买保证金。春节前，由于各种事务缠身，没来得及探讨这个问题，春节后上班的第一天，正好有时间讨论这个问题，因为今天都是2月5日了，到7日，还有两天的时间，如不尽快拿出个意见来，会影响公司的这次竞拍工作的。从尚东的思想上来讲，他想争取拿下这块土地，因为，他看好了这块土地的未来升值空间，他认为，这块地，拿下来，对东方集团公司来说，影响是巨大的，不过，他也知道，和他竞争的人不少，而且，这几个对手的实力大都比他强，要说弱一点的，也就属海城市海天集团了。但是，从得到的消息来看，海天集团的老板张平凡却比其他任何人都想得到，这也让尚东颇感意外。有人说，那是因为张平凡听说他尚东参与竞争，所以，就下决心要把06A—88号土地拿下，尚东对此种议论不置可否。
董事会是上午八点半在集团公司九楼会议室开的，会议由尚东主持，公司董事会成员王波、苏波、李元斌、胡庆山、杨松、丁勇参加了会议，监事会主席田玉文列席了会议。
尚东首先把今年的工作思路给大家讲了一遍，大家对此都表示赞成，对这个问题，没有什么争议。当尚东把06A—88号土地的竞拍意见向大家说了之后，大家对此争论纷纷。
第一个关于经营思路的议题确定下来之后，尚东说：“第二个议题，就是关于A—88号土地的竞买问题，市国土资源局已于年前在报纸上刊登了拍卖公告，想必大家也都有所了解，报名呢，截止到6日上午12点，也就是明天，7日上午就开始拍卖。这块土地86亩，也就是57333.62平方米，位置在城北开发区，规划用途是商住，容积率为1.2，起拍价为2600万元，交纳竞拍保证金为2000万元，大家议一议，咱们是否要参加，最高竞标价是多少，都发表一下意见。”
分管工程的副总经理胡庆山首先发言，他说：“这块地的情况，刚才尚总已经说了，我认为我们应该参加竞买，为什么这样说呢？因为，我们集团公司除现有的几个正在开发的项目外，土地存量已经没有多少了，而且，现有的存量土地都是些面积较小的，最多的也就是20多亩地，小区面积越大，建筑成本也就越小，而且，能建一个大的生活小区，对我们公司的影响是非常大的。当然，我们要想参加竞买，首先得考虑好投入和产出的比例问题。但我想，只要是资金许可，就该把它拿下来，咱要是拿下来，按规划的面积容积率，按可建设近7万平方米，那在海城市来说，不是最大的生活小区，也是数得着的。”
分管财务的副总经理苏波接着说：“是否参加竞买这块土地，一方面要考虑我们的资金承受能力，另一方面也要考虑我们的投资回报率。从目前的情况来看，竞买保证金是没问题的，2000万元是有的，问题是，多少能买下来，起拍价是2600万元，那么，能竞买倒4000万还是5000万？如果是4000万，我考虑问题不是很大，如果是5000万呢？甚至更高呢？6000万呢？这是一个事情，另一方面，这块地的开发销售收入是多少？可开发面积刚才胡总已经说了，7万平方米，那地方的楼房销售价格是多少？均价能有2000元？就算卖到了，总收入是1.4亿，成本是多少，不算土地，建筑成本、土建及安装，平均每平方米800元，是5600万元，配套费每平方米220元，是1540万元，设计、人防、勘探等费用按每平方米50元计算，350万元，，税金包括土地增值税就按7%计算，得接近1000万元，其他不可预知的费用按照500万元计算，这几项加起来接近9000万元吧，还没有算投资利息，要是按照6000万元竞买下来，投资年利息就接近600万元，两年总计1200万元。这样算起来，不算土地的开发总成本也得一个亿左右。那么，高于4000万元竞得这块地就有亏本的危险。当然，两年后楼房的销售收入或许能够再上涨，能涨500元吗？就算是涨到500元，总销售收入也就是1.75亿元，也就是说，如果以6000多万拿下来的话，如果商品房价格能涨到2500万元，公司能得到1500万元的效益。我这是从财务角度上来分析的这个问题。说到底，我们要考虑的问题，主要有两个，一个是要分析一年到两年后的楼房售价问题，另一个是根据预测收益，确定我们的底价，也就是最高竞买价格。”
尚东说：“我觉得苏总说的有道理，但不仅是两个问题，还有一个问题，我们也要引起重视，那就是准备参加竞买这块土地的到底有哪些人，我们也一定要了解，兵法上不是说知己知彼百战不殆吗？对对方有所了解，更有助于我们的竞买工作，在这方面，分管营销的李总你说说吧。”
今天一上班，他就召开了集团公司董事会议。其他六名公司董事参加了会议，监事会主席也列席了会议，会议的主要议题有两个，一个是探讨一下在新的一年里，公司的主要经营思路，另一个是关于参加竞买06A—88号土地的问题。在会上，大家对他确定的今年的经营思路没有多大意见，而对是否参加竞买06A—88号土地却有不同意见。
A—88号土地位于海城市北，面积为86亩，原为工业用地，因企业效益不好，破产拍卖，海城市国土资源局以海土资告字[2006]06号文件，元月八日在《海城日报》第三版上发表了拍卖公告。公告拍卖底价为2600万元，土地用途为商住，容积率为1.2，要求参竞者必须于2006年2月6日前，携带有关资料报名，并交纳2000万元的竞买保证金。春节前，由于各种事务缠身，没来得及探讨这个问题，春节后上班的第一天，正好有时间讨论这个问题，因为今天都是2月5日了，到7日，还有两天的时间，如不尽快拿出个意见来，会影响公司的这次竞拍工作的。从尚东的思想上来讲，他想争取拿下这块土地，因为，他看好了这块土地的未来升值空间，他认为，这块地，拿下来，对东方集团公司来说，影响是巨大的，不过，他也知道，和他竞争的人不少，而且，这几个对手的实力大都比他强，要说弱一点的，也就属海城市海天集团了。但是，从得到的消息来看，海天集团的老板张平凡却比其他任何人都想得到，这也让尚东颇感意外。有人说，那是因为张平凡听说他尚东参与竞争，所以，就下决心要把06A—88号土地拿下，尚东对此种议论不置可否。
董事会是上午八点半在集团公司九楼会议室开的，会议由尚东主持，公司董事会成员王波、苏波、李元斌、胡庆山、杨松、丁勇参加了会议，监事会主席田玉文列席了会议。
尚东首先把今年的工作思路给大家讲了一遍，大家对此都表示赞成，对这个问题，没有什么争议。当尚东把06A—88号土地的竞拍意见向大家说了之后，大家对此争论纷纷。
第一个关于经营思路的议题确定下来之后，尚东说：“第二个议题，就是关于A—88号土地的竞买问题，市国土资源局已于年前在报纸上刊登了拍卖公告，想必大家也都有所了解，报名呢，截止到6日上午12点，也就是明天，7日上午就开始拍卖。这块土地86亩，也就是57333.62平方米，位置在城北开发区，规划用途是商住，容积率为1.2，起拍价为2600万元，交纳竞拍保证金为2000万元，大家议一议，咱们是否要参加，最高竞标价是多少，都发表一下意见。”
分管工程的副总经理胡庆山首先发言，他说：“这块地的情况，刚才尚总已经说了，我认为我们应该参加竞买，为什么这样说呢？因为，我们集团公司除现有的几个正在开发的项目外，土地存量已经没有多少了，而且，现有的存量土地都是些面积较小的，最多的也就是20多亩地，小区面积越大，建筑成本也就越小，而且，能建一个大的生活小区，对我们公司的影响是非常大的。当然，我们要想参加竞买，首先得考虑好投入和产出的比例问题。但我想，只要是资金许可，就该把它拿下来，咱要是拿下来，按规划的面积容积率，按可建设近7万平方米，那在海城市来说，不是最大的生活小区，也是数得着的。”
分管财务的副总经理苏波接着说：“是否参加竞买这块土地，一方面要考虑我们的资金承受能力，另一方面也要考虑我们的投资回报率。从目前的情况来看，竞买保证金是没问题的，2000万元是有的，问题是，多少能买下来，起拍价是2600万元，那么，能竞买倒4000万还是5000万？如果是4000万，我考虑问题不是很大，如果是5000万呢？甚至更高呢？6000万呢？这是一个事情，另一方面，这块地的开发销售收入是多少？可开发面积刚才胡总已经说了，7万平方米，那地方的楼房销售价格是多少？均价能有2000元？就算卖到了，总收入是1.4亿，成本是多少，不算土地，建筑成本、土建及安装，平均每平方米800元，是5600万元，配套费每平方米220元，是1540万元，设计、人防、勘探等费用按每平方米50元计算，350万元，，税金包括土地增值税就按7%计算，得接近1000万元，其他不可预知的费用按照500万元计算，这几项加起来接近9000万元吧，还没有算投资利息，要是按照6000万元竞买下来，投资年利息就接近600万元，两年总计1200万元。这样算起来，不算土地的开发总成本也得一个亿左右。那么，高于4000万元竞得这块地就有亏本的危险。当然，两年后楼房的销售收入或许能够再上涨，能涨500元吗？就算是涨到500元，总销售收入也就是1.75亿元，也就是说，如果以6000多万拿下来的话，如果商品房价格能涨到2500万元，公司能得到1500万元的效益。我这是从财务角度上来分析的这个问题。说到底，我们要考虑的问题，主要有两个，一个是要分析一年到两年后的楼房售价问题，另一个是根据预测收益，确定我们的底价，也就是最高竞买价格。”
尚东说：“我觉得苏总说的有道理，但不仅是两个问题，还有一个问题，我们也要引起重视，那就是准备参加竞买这块土地的到底有哪些人，我们也一定要了解，兵法上不是说知己知彼百战不殆吗？对对方有所了解，更有助于我们的竞买工作，在这方面，分管营销的李总你说说吧。”
